發(fā)布時間： 2024-01-06 11:32:50 點擊次數：209 次
物業(yè)管理外包分析
一、優(yōu)勢
1、降低經營成本
其一,由于專業(yè)化分工所帶來的高效率,許多專業(yè)性服務公司在其專業(yè)領域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織，這些企業(yè)通過承攬大量專項服務業(yè)務,通過規(guī)?；洜I來實現比單個物業(yè)管理企業(yè)經營高得多的經營效率,因而能夠以優(yōu)質低價為物業(yè)管理企業(yè)提供服務,從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運營的費用。
其二,通過保安、保潔業(yè)務外包,日常工作中只需配備少數維修人員,管理開支大為減少,特別是減少在人力資源管理方面的本錢。目前國家對勞動用工制度的加強監(jiān)管,用人單位的用工本錢逐步升高,外包服務可以有效降低這方面的本錢。
其三,將專項業(yè)務外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產投資,在財務管理上,支付固定合同的現金，較設立內部成本預算管理通常更容易進行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設備方面實現共享,而不必在每個物業(yè)點都采購專用設備,從而降低設備投資。
總之,業(yè)務外包可以有效降低本錢,增加企業(yè)利潤。
2、提高服務質量
專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢來提高其所提供的產品〔服務〕質量。專業(yè)公司由于業(yè)務相對單一而且專注,使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯，比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司,可以科學規(guī)化制定詳細的維護保養(yǎng)計劃,達到預想的維護保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司,有較系統(tǒng)的保安員管理方法與訓練方式以及廣泛的招聘渠道,結合當今治安防范的需求，在技防、人防上下功夫,這必將大大提升治安防范能力。
3、提升抵御風險能力
對于風險高、管理難度大、專業(yè)性強的業(yè)務,也可采用外包的服務方式以確保在服務的同時躲避管理責任風險。如電梯設備的維保與運行,在多數物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務方式,其原因可能包括：電梯屬特種設備,國家對其的管理要求極為嚴格,要求從業(yè)企業(yè)有專項資質許可〔包括經營資質和安全許可〕,從業(yè)人員技術要求較高且要持證上崗,屬于典型的技術含量高、管理難度大、安全責任風險大的專項外包業(yè)務。同時保安、保潔服務的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風險。
二、不足
與世界上任何事物一樣,物業(yè)管理外包的不足和缺陷與優(yōu)勢是同時存在的,尤其是在我國社會轉型時期,物業(yè)管理市場尚不成熟的時候,這種不足和缺陷就更加突出,主要表現在以下幾個方面：
1、外包的服務質量難以控制
一般外包都是通過招標方式進行,通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方，但是一旦決定了合作方,實際質量是難以控制的,因為通常只能控制對方的管理者或代表,而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導與要求,致使質量在第一現場難以控制。
2、難以表現物業(yè)管理企業(yè)文化
外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人,企業(yè)的文化、服務的理念往往有較大的差距,物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差異,如果外包業(yè)務或項目的內容、外延定義不清,如此容易帶來運作混亂與責任不清,給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。
3、提供服務時間往往滯后
由于物業(yè)管理服務需要具有預見性、處理突發(fā)事件的應變性與強有力的引導能力,而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理,加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序,同時雙方一般又不在同一地點,要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務,在時間上往往相對滯后。
4．協調管理難度加大
在履約過程中,物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務企業(yè)既不能約束過緊,影響他們積極性的發(fā)揮,也不能放任自流,影響外包業(yè)務的質量，物業(yè)管理公司應把專業(yè)性服務企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實踐證明,游離于管理體系之外的外包,成功率是不高的。
三、未來趨勢與格局
雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題,但它表現了傳統(tǒng)物業(yè)管理向現代物業(yè)管理轉型過程中，物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然趨勢。根據筆者的預測和設想,未來的格局有五種形態(tài)：
第一,傳統(tǒng)的"一體化〞物業(yè)管理在經濟不興旺地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當的時間內,仍有較大的存在和發(fā)展空間。
第二,基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產生重大的影響.物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項核心業(yè)務再度精深精細化,外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發(fā)育的完整,各類專業(yè)化公司應運而生蓬勃發(fā)展,依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方,共同服務于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)視者、協調人和決策建議者。
第三、內部的專業(yè)化發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場經濟,就必須實行專業(yè)化,只要是現代的市場經濟,就必須搞集團化，而集團化是以專業(yè)化為根底和包含著專業(yè)化的,是專業(yè)化的綜合和整合，通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合,集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢,在重點搞好物業(yè)管理服務的同時,組建專業(yè)化的分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司,樓寓清洗公司等等,實現企業(yè)開展的良性循環(huán)。
第四,隨著產業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展,物業(yè)管理出現精細化趨勢,并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型,從而物業(yè)管理中別離出一個新型的領域——設施管理。相對于物業(yè)管理,設施管理表達了一種新的發(fā)展理念,即對于大型建筑物與建筑群的管理,要求采用一種全面的、綜合的本錢觀念和效益觀念,從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優(yōu)結合。設施管理與物業(yè)管理相比擬,更加具有戰(zhàn)略層次的特點和動態(tài)開展的全局整合理念；從業(yè)務操作上看,設施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升,在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。
隨著物業(yè)專業(yè)化的快速開展,物業(yè)的服務類型大約分成三類,其中包括物業(yè)經營,物業(yè)咨詢,物業(yè)管理三部分。在國際物業(yè)中,物業(yè)經營與物業(yè)咨詢產生主要的利潤,約占80%,而物業(yè)的日常管理利潤一般僅占到20%,這反映了物業(yè)管理開展的結構變化趨勢，由產業(yè)發(fā)展的規(guī)律性,企業(yè)會追逐高附加值,高利潤的領域,而將低附加值的產業(yè)鏈,逐漸剝離出去,分包給相關的專業(yè)服務公司。在國外,像美國、英國、新加坡等國家的物業(yè)管理主要是"外包的模式〞，國內的一些物業(yè)公司也逐漸將專業(yè)或日常服務性管理進展"外包〞,比如像電梯、空調、保潔、保安等，外包會使公司的保持適當的規(guī)模,增強企業(yè)的核心的競爭力.外包是現代企業(yè)戰(zhàn)略選擇的結果，隨著保潔、安保、空調維護、綠化等專業(yè)公司的成長,專業(yè)分工的進一步細化與深入,外包也將成為國內物業(yè)管理的一種趨式。
四、物業(yè)"外包〞的涵義
"外包〞〔outsourcing〕這個概念最初是由C·K·Prahalad和Gray Hamel于1990年首先提出來的,是指企業(yè)將一些非核心的、次要的或輔助性的功能或業(yè)務外包給企業(yè)外部的專業(yè)服務機構,利用它們的專長和優(yōu)勢來提高企業(yè)的整體效率和競爭力而自身僅專注于企業(yè)具有核心競爭力的功能和業(yè)務。
通過外包涵義可以知道,外包中包括三個重點,一是所外包的業(yè)務是"非核心的、次要的業(yè)務〞,二是這些業(yè)務外包的對象必須是"企業(yè)外部的專業(yè)服務機構〞,必須在技術、服務、管理等是專業(yè)的，由于現代服務中業(yè)主已逐漸轉向追求價值,追求個性化、差異化、高質量的服務.因此,在外包中應選擇專業(yè)公司作為合作的對象。三是,通過外包管理最終要達到"提高企業(yè)效率與競爭力目的，提高企業(yè)效率與競爭力，既是企業(yè)實行外包的約束,也是企業(yè)外包決策的依據,是實行外包模式的績效目標。因此,通過外包,企業(yè)既專注于核心和主要的業(yè)務,提高企業(yè)的核心競爭力,增強企業(yè)實力。同時,通過與專業(yè)機構的合作,將外包企業(yè)的專業(yè)、本錢優(yōu)勢納入本企業(yè)中,所外包的業(yè)務的質量和顧客滿意度均得到提高。
五、物業(yè)外包的必然性趨勢
物業(yè)外包實質是更專業(yè)化,更細分工,是外包雙方間的一種協作。從經濟學角度來分析,"外包〞可以用斯密的絕對優(yōu)勢理論或李嘉圖的相對優(yōu)勢理論來解釋。
斯密認為分工可以提高勞動生產率,每個人都專門生產他最有優(yōu)勢產品,然后彼此進行交換,如此對每個人都是有利的，這就是專業(yè)化分工的起源。絕對優(yōu)勢理論也適用于企業(yè),每個企業(yè)專業(yè)化生產自己具有絕對優(yōu)勢的產品,然后彼此進行交換,如此對所有交換企業(yè)都是有利的。用絕對優(yōu)勢理論也可以解釋企業(yè)的外包,由于外包機構生產某種產品或提供某種服務上具有絕對優(yōu)勢。專業(yè)機構的專業(yè)優(yōu)勢是外包的前提與根底。
李嘉圖相對優(yōu)勢理是在斯密的絕對優(yōu)勢理論根底上發(fā)展起來的。李嘉圖強調生產上的相對優(yōu)勢,既一個國家即使各行業(yè)的生產都有優(yōu)勢、本錢比國外同行業(yè)都低,仍應按照相對優(yōu)勢的原理實行國際分工,并通過國際貿易而獲益，相對優(yōu)勢產品是劣勢相對更小、優(yōu)勢相對更大的產品。李嘉圖的相對優(yōu)勢理論強調一國應按照相對優(yōu)勢而非絕對優(yōu)勢的原如此調整生產結構和進出口結構,是對絕對優(yōu)勢理論的補充與完善。
李嘉圖的相對優(yōu)勢理論也適用于企業(yè),它可以解釋不具有絕對優(yōu)勢的企業(yè)的專業(yè)化分工，企業(yè)生產具有相對優(yōu)勢的產品或服務,企業(yè)間通過市場進行產品交換，在市場環(huán)境中,任何一個企業(yè)都在人力、財力、信息、技術、管理等資源是有限的,均受到制約。因此,既使一個企業(yè)在各方面均具有絕對優(yōu)勢,也只能從事自己相對具有優(yōu)勢的業(yè)務,而在其他方面跟其他的企業(yè)進行市場交換；一個企業(yè)在各個方面均不具有絕對優(yōu)勢,選擇從事相對具有優(yōu)勢的業(yè)務,長期演化下來,形成自己的企業(yè)產品優(yōu)勢,同其他企業(yè)進行市場交換。
相對優(yōu)勢與絕對優(yōu)勢理論解釋了物業(yè)外包的必然性，只有通過外包,企業(yè)才能專注于自己具有相對優(yōu)勢的業(yè)務,突出企業(yè)的核心競爭力；將次要的,非核心的業(yè)務,外包給外部專業(yè)機構，從而整合專業(yè)合作的優(yōu)勢,突顯外包模式的優(yōu)點。
物業(yè)外包模式的出現,也是由于物業(yè)管理企業(yè)的自身的特點所決定的。物業(yè)的管理對象包括業(yè)主,建筑物與其附屬設施、建筑小區(qū)的人、財、物等,涉及多個專業(yè)領域,而且隨著智能化建筑和綠色物業(yè)的出現,對管理的專業(yè)化要求更高。物業(yè)是一個龐雜的管理系統(tǒng),對專業(yè)化和技術的領域涉及較多.外包更有利于發(fā)揮各專業(yè)公司的優(yōu)勢,整合后提供更優(yōu)質的管理服務，物業(yè)外包模式是一種合理有效的市場資源組織分配形式,會促進物業(yè)企業(yè)向規(guī)?；洜I演變。
物業(yè)外包將促進物業(yè)行業(yè)的進一步分工,使局部物業(yè)企業(yè)專注于高附加值領域,物業(yè)管理中的低利潤、日常性、專業(yè)性業(yè)務可外包給專業(yè)公司，通過外包,可使外包服務的提供商與承受商,均能專注于自己的核心有競爭力的業(yè)務,通過雙方的協作,提高物業(yè)服務的質量和業(yè)主的滿意度.這將會促進國內物業(yè)市場的近一步的擴大,有利于政府機關,學校、醫(yī)院、企業(yè)、住宅、辦公等單位的物業(yè)別離,實現專業(yè)化、社會化物業(yè)管理。在物業(yè)外包中,對交易費用與風險的監(jiān)管,決定了外包的可行性,利潤的多少,能否長期合作等。因此交易費用與風險的監(jiān)管是物業(yè)外包成功的關鍵之一。
總之,物業(yè)外包可促進物業(yè)產業(yè)升級與良性開展,是現代物業(yè)企業(yè)開展的戰(zhàn)略選擇,將會成為一種新的物業(yè)發(fā)展模式。
